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泰国投资之外国人持有土地篇

作者:超级管理员 发布时间:2022-05-18 18:01:21

泰国投资之外国人持有土地

 

泰国关于土地和房产法律主要基于大陆法系的法律体系而制订,主要内容都参照大陆法系国家的相关法律。《泰国土地法》(Land Code Promulgating Act B.E.2497)由泰国内务部颁布,自 1954 年 12 月 10 日起实施。《土地法》包括土地分配、土地所有权的授予和界定、相关文件的发布等内容,明确了对于宗教用地、外国人用地、部分行业法人用地的限制条件、并对土地调查、土地交易和费用及处罚条例都作了明确规定。该法首次对个人持有土地的上限作出了规定。

此后,内务部于1999年和2008年颁布了对《土地法》三项条款的修订案,分别对外国人用地、土地相关费用及处罚条款进行了调整。

 

一、持有土地所有权

原则上外籍人无法持有泰国土地,有以下几种例外情况:

 

1.符合要求的投资

《土地法》1999年修订案规定:“凡需在泰持有土地的外国人,必须按内务部规定从国外携入不少于4000万铢,并经内务部长批准,可以拥有不超过1莱(泰国面积单位,1莱=1600平方米)的土地,作为其居住用地

上述外国人还必须满足以下条件(1)其在泰国投资必须是有益于泰国本国经济社会发展或满足泰国投资促进委员会(BOI)规定可予以投资促进的项目(2)投资持续时间不少于3年(3)持有的土地应在曼谷市区、芭提雅或其他《城市规划法》规定的居住用地范围内。”

 

2.获得BOI投资促进

《泰国投资促进法》第27条在获得投资促进委员会批准的情况下,投资人可拥有超出其他法律规定范围的土地用于进行投资活动;在投资人是外籍人的情况,若其在泰投资活动停止或将投资项目转让给他人,其需要在1年内将该土地卖出,逾期未执行则由土地局收回土地后将拍卖。

 

3.IEAT园区内的土地

《泰国工业园管理局法》第44条在获得工业园管理委员会批准的情况下,工业经营者可在工业园区内拥有超出其他法律规定范围的土地用于工业活动。在投资人是外籍人的情况,若其在泰国商业活动停止或转让给他人,须在3年内将所有用土地退还给泰国工业园管理局或转让给企业受让者,否则由土地管理局收回后将其转让给泰国工业园管理局或企业受让者。

 

4.经营石油业

《泰国石油法》第 65 条:委员会有权批准特许权获得者拥有超出其他法律规定范围的土地用于石油经营。

 

5.外国人与泰国人设立合资公

外国人(公司)与泰国人(公司),设立合资公司,由泰国人(公司)持股51%,外国人(公司)持股49%。泰国人(公司)持股51%的公司,属于泰国公司,可以持有和交易土地。但代持在泰国是违法行为,泰国严厉打击代持行为,因此如非真实的商业合作,代持存在一定的风险。

 

因此作为外国投资者,想合法持有泰国的土地所有权,第1种方式条件难以达到,第4种属于特别的行业,第5种若纯粹的泰籍人代持股权存在法律和控制权上的风险。第2种和第3种是外国人来泰国投资,尤其是制造业企业,持有土地的最佳方式。通过项目获批BOI不仅获得土地所有权,而且还享受税收以及劳工相关的优惠;租赁IEAT园区内的土地,除了可获得土地所有权,还能享受IEAT园区的一站式服务,对于后期办理工厂执照提供极大的便利。

 

二、持有土地使用权

外国人可以通过租赁获得土地的使用权。

 

目前泰国允许外国人通过租赁100%获得土地的使用权。租赁合同最长的租赁期为30年,可选择续租30年。租期超过3年需办理租赁合同登记,与土地所有者商定的每次续租(只要超过3年)都必须在当地土地局登记。对于每一次新的登记,都将征收税款。在某些情况下,外国公司可以租用工业或商业用途的土地,租期最长为50年,此后还可以延长租期。

 

由于希望在泰国购买土地或购买房产的外国人面临许多障碍,许多人转而选择以30年的租赁权获得土地,并可选择延期。这是外国人在泰国购置房产的最简单和最直接的方式。此外,即使房产或土地被出售,租约仍然有效。


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